Occorre evitare demagogia e false promesse purtroppo ricorrenti su questo tema e di cui oggi paghiamo le conseguenze. Per questo, i partiti e i candidati che opportunamente si propongono di alleggerire questa imposta devono dire come intendono far fronte a questo impegno, quali risorse servono e dove intendono reperirle.

Sin dalla introduzione dell' IMU, avrei pensato che era meglio andare in direzione della progressività dell'imposta e di una sua maggiore flessibilità .

Il principio di progressività può essere realizzato agendo sia sulle aliquote, sia sul sistema delle detrazioni e delle esenzioni.

Vanno esentati i percettori di reddito degli scaglioni più bassi, vanno esentate le abitazioni principali non di pregio, il carico fiscale va progressivamente spostato sui proprietari di grandi patrimoni immobiliari.

La maggiore elasticità dell'imposta vede come condizione di base la sua integrale gestione a livello comunale, fermo restando le aliquote massime definite nazionalmente, e deve concorrere, assieme ad altri strumenti, a delineare concrete politiche abitative a livello territoriale: in questa direzione si colloca la necessità di aliquote favorevoli per chi affitta e, in modo particolare, per chi affitta a canone calmierato; ma, anche le ristrutturazioni edilizie, la riqualificazione energetica degli edifici, la partecipazione a progetti di riqualificazione urbana potrebbero essere oggetto di particolari agevolazioni sulla base di programmi, anche temporanei, predisposti dalle amministrazioni locali con il concorso attivo delle associazioni della proprietà immobiliare.

Occorre mettere mano al catasto per eliminare vistose ingiustizie nella determinazione del valore degli immobili, ma ciò va fatto rinunciando ad ogni idea, esplicita od implicita, di ulteriore aumento della pressione fiscale.

Serve un piano nazionale per l'affitto

Il mercato della locazione e' il grande assente del dibattito elettorale.

Eppure già oggi un numero impressionante di proprietari ed inquilini vivono una situazione di grande disagio in primo luogo derivata dalla enorme morosità nel pagamento dei canoni che è diventata di gran lunga la prima causa di richiesta di sfratto.

Il fenomeno e' pesantemente aggravato dalle scelte compiute dagli ultimi governi che hanno azzerato o messo in crisi ogni strumento di intervento sociale (dal fondo sociale per gli affitti ai contratti a canone concordato.)

Eppure la difesa ed i rilancio del mercato dell'affitto corrispondono ad inderogabili esigenze di mobilità e costituiranno la naturale risposta per tutti coloro che, a causa della stretta creditizia, non potranno accedere alla proprietà della casa.

Innanzitutto va rilevato come le ultime misure fiscali: applicazione dell'IMU e abbassamento delle deduzioni fiscali per i redditi d'affitto (dal 15 al 5%), abbiano drasticamente ridotto i margini di convenienza per chi affitta e, ancor di più ,per chi affitta a canone concordato. La cedolare secca, per come e' stata concepita, può' alleviare questa situazione fondamentalmente per i percettori di reddito medio alto, ma concretamente si manifesta il rischio dell'abbandono del mercato della locazione da parte di un'ampia platea di piccoli proprietari immobiliari, che oggi costituiscono l'ossatura del mercato della locazione.

E' indispensabile intervenire quindi sulle politiche per l'affitto con misure che contrastino il disagio presente (sostegno agli inquilini più deboli, misure per garantire gli affitti dalla morosità, ecc.), occorre una revisione della fiscalità sugli affitti che ripristini la convenienza ad affittare soprattutto per i contratti a canone concordato i cui benefici vanno salvaguardati ed estesi a tutti i comuni.

Va affrontato in modo nuovo anche il tema del recupero di evasione in questo settore, tema che interessa anche la grande maggioranza dei proprietari leali con il fisco: in luogo di misure apparentemente draconiane che hanno dimostrato tutta la loro inefficacia, va riproposto il tema delle detrazioni per gli inquilini per alimentare un concreto interesse a sottoscrivere contratti regolari e vanno realizzate serie forme di controllo basate sull'incrocio dei dati a disposizione delle amministrazioni e dei gestori dei servizi.

Va realizzata una riforma dell'affitto per gli usi diversi dall'abitativo che promuova la concreta liberalizzazione in ordine alla durata e ad altri aspetti contrattuali, che estenda anche a chi affitta in questo settore l'utilizzo della cedolare secca, che esenti i proprietari dal pagamento di imposte per redditi non percepiti a causa di morosità

Economia verde

Dall'edilizia e dal settore immobiliare può venire un grande contributo alla cosiddetta green economy

A questo proposito e' necessaria la riconferma, oltre le scadenze fissate, per gli incentivi alle ristrutturazioni e alla riqualificazione energetica degli edifici che hanno già consentito di mobilitare forti investimenti privati in questa direzione.

Gli eventi sismici dell'Emilia, ultimi di questo tipo in ordine di tempo, hanno inoltre riproposto il drammatico problema dell'aumento degli standard di sicurezza per una grande parte del patrimonio edilizio. Occorre quindi immaginare una pianificazione di interventi in questa direzione da realizzarsi in modo programmato e per stralci.

Sicurezza, risparmio energetico, fonti alternative di approvvigionamento energetico, riqualificazione degli edifici, uso di materiali eco compatibili, domotica, costituiscono la nuova frontiera su cui attivare grandi investimenti e creare numerose occasioni di impresa e di lavoro.

Oltre alla politica delle detrazioni IRPEF, che va confermata, occorre agire su altri strumenti per creare le necessarie sinergie. La stessa IMU, resa più flessibile, può concorrere a questi obiettivi.

Occorre immaginare accordi con il sistema bancario per garantire condizioni favorevoli di accesso al credito ai proprietari che investono in questa direzione. Occorre un sistema di certificazione della qualità degli edifici che orienti il mercato immobiliare e attribuisca il giusto valore agli immobili oggetto di interventi di qualificazione.

Occorre orientare gli incentivi per le energie da fonti rinnovabili concentrandoli innanzitutto sulla dotazione per gli edifici.

Infine, se questo diventasse un obiettivo strategico centrale per il Governo, sarebbe possibile negoziare con l'UE l'utilizzo di una parte dei fondi strutturali per incentivare la riqualificazione degli edifici e per la riqualificazione urbana. Occorre concentrarsi innanzitutto sui condomini, nei quali vive oltre metà della nostra popolazione per sostenere interventi complessi anche attraverso il sostegno diretto ai proprietari di immobili che sono incapienti e quindi non interessati alle detrazioni, o che hanno redditi tali da non poter partecipare agli interventi di riqualificazione. Oggi queste situazioni in molti casi bloccano l'iniziativa di tutto il condominio impedendo gli interventi

Investire in questo campo, come e' dimostrato, determina un forte moltiplicatore di investimenti privati, aiuta la ripresa nella fondamentale filiera dell'edilizia e dell'impiantistica, crea molteplici occasioni di lavoro e di impresa.